Как купить квартиру в ипотеку

Пошаговая инструкция как купить квартиру в ипотеку, как одобрить квартиру, как провести саму сделку, чтобы максимально избежать лишних трат денег и нервов. Процесс покупки квартиры в ипотеку довольно длительный растянутый, состоит из многих стадий, на каждой стадии есть свои нюансы. Помочь одобрить квартиру в ипотеку, одобрить ипотеку и купить самое лучшее жилье в Нижнем Тагиле возможно при вашем обращении на этот сайт https://tagil.etagi.com/zastr/. При покупке новостройки услуги агенства недвижимости составляет 0%, а по вторичке % зависит от того, какие будут производиться действия.

Компания подбирает недвижимость с учетом всех пожеланий и потребностей, помогает клиентам на всех стадиях сделки, оказывает помощь в подготовке и оформлении документов, имеются услуги ипотечного брокера, полное юридическое сопровождение, организация и проведение осмотра квартир, с помощью специалистов можно одобрить ипотеку максимально быстро и без лишней головной боли, без лишних хождений в отделения банков. Компания работает в сфере недвижимости и выстраивает новый подход в своей работе — сочетает инновации, ответственность и человеческое отношение к каждому клиенту.

Прочитав эту статью вы будете знать, как купить квартиру в ипотеку не зависимо в каком городе вы находитесь, будете разбираться в ипотечных сделках, как они проходят, в чем разница между первичкой и вторичкой.

Выделяют основные три стадии сделки:

1. Одобрение заемщика.
2. Одобрение квартиры в банке
3. Подготовка к сделке.

1 этап — одобрение заемщика

Самое первое что вы должны сделать – это получить одобрение вас, как заемщика в банке. Какой выбрать банк и куда идти одобряться – это вопрос прежде всего к вам, так как касается вашего дохода. Старайтесь выбирать тот банк, где у вас зарплатный проект. Либо, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, то идите в тот банк, где у вас открыт расчетный счет. Так будет большая вероятность одобрения той суммы, которую вы хотите. Исходя из ваших финансовых показателей, и получите более лояльные условия по процентной ставке.

Т.е. самое первое что вы должны сделать, это одобриться как заемщик. На этой стадии банк вам говорит «да, я дам вам денег» и говорит сколько он вам даст денег. Это очень важный момент, если вы ищите квартиру и понимаете, что будете покупать её с ипотекой, вы должны сходить и одобриться в банк. Это может быть несколько банков, вас никто не ограничивает в количестве кредитных организаций, в которые можно подавать заявку. Но на момент поиска квартиры, ипотека на вас должна быть одобрена.

Почему надо сначала одобриться ипотекой, а потом приступать к поиску квартиры? Какие документы нужны чтобы одобрить вас как заемщика? Чаще всего это стандартный пакет документов:

1)заполнить анкету банка;

2)вам потребуется подтвердить свое финансовое положение, это можно сделать справкой 2НДФЛ, либо справкой по форме банка, в зависимости от того являетесь ли вы зарплатным клиентом или не являетесь. К примеру, в сбербанке, если вы являетесь зарплатным клиентом и для того, чтобы одобрить ипотеку, достаточно только паспорта. И никаких дополнительных документов не надо;

3) сделать копии и заверить их – все страницы трудовой книжки, трудового договора, копии паспорта всех страниц, не обрезая края.

Когда документы собраны, и анкета в банке заполнена, вы подаете документы в банк. Но здесь также есть варианты – вы можете самостоятельно ходить по отделениям банка и в каждом отдельном случае подавать документы, либо обратиться по адресу, где ипотечный менеджер в максимальное количество банков отправит заявки там, где не требуется вашего личного присутствия. Также можно быстро получить одобрение в банках-партнерах застройщиков, буквально за 30-40 минут.

2 этап — одобрение квартиры в банке

После того как вы получили одобрение банка как заемщика, у вас будет порядка 60 дней для того, чтобы предоставить банку документы на квартиру, которую вы собираетесь приобрести в эту ипотеку.

И это второй пункт, что вы должны сделать. Вы находите квартиру сами, либо с помощью риелторской компании, где может быть до 0% комиссии за новостройки. Учитывая, что это сделается максимально быстро качественно и на тех же условиях.

Тут надо понимать, что сделки по новостройкам и по вторичке будут отличаться, но принципиально сама схема выглядит одинаково.

Вы одобрились в качестве заемщика, далее вы нашли квартиру и далее одобряем найденную квартиру в банке. Для одобрения квартиры в банке необходимо предоставить определенные документы (документы в зависимости от того это вторичка или новостройка).

Давайте разберемся в чем разница между вторичкой и новостройкой? И как по шагам делается в этих случаях?

Соответственно, если вы находите квартиру в новостройке, то вы ставите бронь, выписываете справку бронь и отправляем эту справку бронь в банк, где у нас уже одобрена ипотека и ждем одобрения квартиры. То есть сообщение от банка о том, что он готов предоставить нам ту сумму денег, которую мы у него запросили.

Важный момент, новостройку, которую мы приобретаем должна быть аккредитована тем банком, где мы одобрили ипотеку. Это очень важно! Если вы одобрили ипотеку, например в Сбере, и выбрали квартиру в ЖК, который сбербанком не аккредитован, то далеко не факт, что можете быть тем самым первым человеком, который купит там квартиру в ипотеку. Поэтому выбирайте банк и жилой комплекс так, чтобы они работали как партнеры. Чтобы максимально эффективно это сделать обращайтесь к профессионалам своего дела.

На этой стадии одобрение квартиры в новостройке заканчивается, мы получили, что хотели.

По вторичке сама схема проведения сделки и одобрения квартиры отличается и поэтому коснемся этого. Для одобрения квартиры на вторичке мы собираем все правоустанавливающие документы на квартиру. Соответственно, если у продавца есть договор купли-продажи, дарения или иные правоустанавливающие документы, мы должны запросить копии всех документов, паспортов продавца — всех страниц, справку формы 12, 9 и 7 и выписку из ЕГРН.

*Выписку из Росреестра на данный момент банки запрашивают сами и это немного удлиняет срок одобрения ипотеки. Но при этом нейтрализует некие риски.

Собрав все эти документы, мы формируем предварительный договор, либо проект основного договора. Важный момент в том, что можно по-разному подойти к оформлению этого документа. Вы можете, например, внести залог/задаток и вот это соглашение о задатке отправить в банк, вместе с проектом основного договора. Либо можете подписать предварительный договор, по которому внесете задаток и его уже отправите в банк на согласование. Потому что он будет содержать все существенные условия основного договора.

Отчет об оценке того оценщика, который аккредитован тем банком, где вам одобрили ипотеку. Вызываете оценщика, он приезжает фотографирует дом/квартиру и через порядка 5 рабочих дней выдает отчет об оценке. И при этом очень сильно зависит от оценщика и от банка. Например, со Сбером уже налажено электронный документооборот у некоторых партнеров, и в этом случае отчет об оценке отправляется в банк в электроннои виде. И это намного ускоряет процесс документооборота. И при этом вы можете получить лучший сервис из того что возможно. Таким образом собираем соответствующий пакет документов для вторички.

3 этап — подготовка к сделке

На этом мы прошли две основные стадии для получения ипотечного кредита это одобрение. Далее мы переходим в завершающую стадию это выход на сделку, подготовка документов и расчеты с продавцом. Как это делается? Небольшие различия будут по вторичке и по новостройкам, в связи с тем, что сделка проводится в разных, можно сказать, направлениях. Поэтому коснемся отдельно каждой темы.

Для того чтобы максимально последовательно и правильно донести вам информацию, и чтобы прежде всего понятно было. Поэтому есть чек лист стадий процесса по новостройке и вторичке.

Новостройка.

Согласовываем дату и время сделки с застройщиком и банком. То есть нам застройщик и банк должны подтвердить, что они готовы с нами подписать договор. Например, в след понедельник мы будем подписывать договор, мы сначала поедем подпишем договор застройщика, и потом поедем и подпишем кредитный договор, и потом все документы необходимо подвезти застройщику для того, чтобы они подали их на регистрацию. Для того, чтобы все это сделать, потребуется согласовать время с менеджером застройщика, и время с кредитным менеджером банка.

Это кажется просто на самом деле, но у них очень часто высокая загруженность, и окна в которые хочется и можно реально провести нашу сделку очень часто заняты. Поэтому, когда обращаетесь к профессионалам можно решить все вопросы, и нет ничего не возможного. Например, был случай, когда риелтор/компания попросили девушку выйти в свой выходной день, т.к. клиент был региональный, как и большинство, и он просто уезжал в четверг. И соответственно, договорились на среду.

Значит подписываем договор с застройщиком, далее едем подписывать кредитный договор, вносим первый взнос на счет-аккредитив в банк. Там эти средства блокируются, а далее зависит от того, какая система расчета принята между застройщиком и банком, происходит уже выдача кредита, соответственно на тот же аккредитивный счет. Либо выдача кредита происходит после регистрации договора долевого участия.

После того как мы внесли первый взнос, мы должны оформить страховку. Раньше в сбербанке страховка стоила очень дорого, поэтому была альтернатива — Госстрах, где она в 3-4 раза была дешевле. Для сравнения пример, вот мы страховали ипотеку 7,5 млн — сбербанк просил 75тр, а в Госстрахе застраховали за 22тр. Если хотите сэкономить 50тр только на страховке, то вы знаете куда надо обратиться, чтобы это стало реальностью. Поверьте, это только одна из фишечек на чем можно сэкономить денег.

На самом деле если обратится к экспертам по недвижимости, то вы экономите свои деньги и время.

По итогу, после того как мы застраховались, отправили документы на регистрацию, документы с регистрации пришли, а далее уже зависит от того, какой был аккредитив.

Бывают различные виды аккредитивов: безакцептный покрытый депонированный аккредитив и акцептный покрытый депонированный аккредитив. Что это означает? Акцепт – это согласие, то есть в одном случае без акцепта – деньги сразу по факту регистрации переводятся застройщику. Во втором случае, если ваш акцепт требуется, то вы приезжаете в банк, пишите заявление на перевод средств в сторону аккредитивного счета застройщика. И в общем-то лишние телодвижения, если можно так сказать, если аккредитив акцептный.

Итак, вот мы зарегистрировали, перевели деньги застройщику далее какие действия? Далее мы ждем от застройщика уведомление о приемке квартиры. Где-то за месяц мы должны получить данные письмом на почту о том, что застройщик приглашает нас на приемку своей квартиры.

Мы принимаем квартиру по акту приема-передачи, берем наш договор долевого участия, акт приема передачи и идем и регистрируем собственность и закладную. Закладная сейчас регистрируется в электронном виде и автоматически, и никаких вопросов не будет. В любом случае вам придется это делать либо самому, либо с помощью экспертов.

Закладываем первый взнос. После внесения первого взноса подписываем кредитный договор в банке и банк перечисляет необходимую ту сумму, которая нам нужна на покупку квартиры. Либо в виде наличных выдает, и мы идем и докладываем в ячейку. Либо переводит на аккредитив, тот самый счет, который мы выбрали в качестве расчетов по сделке. После того как мы всю сумму зачислили, мы отправляем документы на регистрацию. Покупатель должен заплатить 2тр пошлину, в случае с новостройкой пошлина составляет 175 рублей(цифра примерна, для каждого региона своя).

Отправили на регистрацию, получили документы, продавец идет с договором купли-продажи с отметкой «регистрация» и забирает свои средства (их одну часть). Далее по акту приема-передачи он забирает вторую часть средств.

Соответственно, после того как мы купили квартиру в ипотеку, она у нас автоматически зарегистрировалась в залог у банка, зарегистрировалась наша собственность. Далее мы выплачиваем ипотеку и как мы её выплатим, снимаем обременение.

То есть принципиально разница по вторичке и по новостройке она больше на стадии одобрения квартиры, так новостройку одобрить заметно проще, а вторичку немного посложнее и времени занимает это больше.

Во вторичке больше участников процесса, и больше вероятности для каких-то не самых надежных схем, связанных с наличностью и т.д. Ну и вторичку покупать более рискованно, в связи с тем, что сейчас есть закон о банкротстве физических лиц. И все сделки по продаже, если они ущемляют права кредиторов, то могут быть оспорены. Соответственно, если вы покупаете у юридического лица, у которого в уставе написано как «строительство многоквартирных домов и реализация этих квадратных метров», вы в полной безопасности. По крайней мере с точки зрения банкротства продавца и взыскании той части средств, которые были уплачены.